Succession : comment transmettre un bien immobilier à ses enfants ?

La succession après décès

La solution la plus simple pour la transmission d’ un bien immobilier à ses enfants est certes la succession, c’est-à-dire d’attendre la réalisation de l’évènement décès. En effet, que ce soit via un testament ou sans, les enfants sont les premiers ayant-droits, un bien immobilier faisant partie du patrimoine du décédé et est donc transmis à ses enfants. Le seul frein pouvant survenir étant les droits de succession. Mais il existe plusieurs solutions afin de transmette un bien immobilier à ses enfants sans passer par le décès des parents.

La donation et la donation-partage

La donation, qui consiste à faire don d’une somme d’argent, d’objets ou de biens immobiliers peut se faire, en choisissant ses enfants et même ses petits-enfants comme bénéficiaires. Pour ce faire, il est nécessaire de contacter un notaire. Cette donation est une solution assez intéressante, car elle a un moindre coût comparé aux frais de succession. Par contre elle est plafonnée à 100.000 euros par parents et par enfants. Ainsi, une propriété évaluée à  800.000 euros peut être donnée gratuitement à ses 4 enfants par ses deux parents.

La donation-partage est aussi une autre solution. Elle diffère de la donation par le fait qu’elle fixe les sommes ou valeurs de la transaction au moment de la signature. En effet, parfois, selon la  capacité intellectuelle ou la connaissance du marché de chaque enfant, la valeur des biens ayant fait l’objet de donation vont largement différer selon l’usage, la destination et les investissements entrepris dans le futur, ce qui peut être source de conflits et de litige car en cas de décès, les valeurs peuvent être réajustée pour la donation simple.  La donation-partage est donc une meilleure solution pour des parents ayant plusieurs biens immobiliers et de différentes destinations, ainsi que plusieurs enfants.

Le démembrement de la propriété et La Société Civile Immobilière (SCI)

Il s’agit pour le démembrement de la propriété de transmettre la nue-propriété à ses enfants et de garder la jouissance et les usufruits, ou de faire l’inverse.

L’avantage de céder la nue propriété à ses enfants réside dans l’indexation de l’âge du donateur de la valeur de cession d’un bien. En effet, un donateur (propriétaire) âgé de 30 ans, peut céder à un de ses enfants une valeur de 20% du bien : soit 100.000 euros sur un bien de 500.000 euros.

Le survivant peut ainsi récupérer sans frais la jouissance totale du bien après le décès de l’un des intervenants.

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est aussi une solution très intéressante, car elle permet d’abord de dégager une liquidité (lié au prêt effectué), et ensuite elle a les mêmes avantages fiscaux (abattement) que pour une donation soit 100.000 Euros par parents et par enfants et 31.86 euros pour les petits enfants.   Et enfin, elle a un fonctionnement très flexible et adaptable par contre la rédaction des statuts doivent faire appel à un professionnel.

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